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童大焕:情人节送房子别送白日梦【修订版】

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    本文首发于微信公众号:大焕点睛城市与房产。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  态度决定一切。

  对那些屌丝心态,哀其不幸怒其不争;对那些迎合屌丝心态的写手,只有四个字:痛恨,鄙视。如果自己不明白,那是傻子;如果明白而故意迎合屌丝心态,那就是骗子。

情人节送房子别送白日梦【修订版】
  童大焕—2017年8月29日

  昨天是中国传统的七夕情人节,牛郎织女们正在演绎当代中国农民进城中男女长期两地分居的悲伤故事,微信朋友圈却在不断转发一个“一夜变天”的虚幻梦想:

  时间2017年8月28日,楼市传来了一个史无前例的大消息,集体建设用地迎来大改革!!

  中国国土资源部、住房城乡建设部下发了第100号文件!关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知文件。

  此次方案明确表示:为了增加租赁住房的供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全平稳健康发展长效机制!将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  更重要的是,农村集体土地不用经过国家征地环节,可以直接进入了市场!

  这意味着,无论是政府的征地环节,还是开发商的环节,将统统的省去。众所周知,在一二线城市中,土地成本占据着房价成本的70%到80%。而如今,政府的征地环节、开发商的环节等部分土地成本将免去,极大的降低了房价的成本。这些农村集体土地所建设的租贷房成本极低,甚至只有一二线城市商品房的20%到30%!也就是说,未来不久,2到3折的房子将会出现!

  而北京、、、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市将成为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  当天我前后发了3条相关:

  允许集体用地建租赁房甚至允许集体用地无偿给政府一定比例后建商品房,我都是举双手赞成的,本该如此早该如此。有利于城郊和城中村农民自我城市化也有利于降低新移民的进城成本。但吃瓜群众一定别指望它能多大程度降房价,要记住以下几点:楼市是分阶层的;改善性需求才刚刚开始;中国以往大部分城市居民的生活本质上是伪城市生活。还有最后一点:允许多大比例,是掌握在政府手里的。一些公号语不惊人死不休,说什么同地段2到3折的房子将面世。这样的判断只能是笑话,别做白日梦。在城市越来越自我收缩的背景下,稀缺资源永远是稀缺资源,如果一个政策就能改变资源的稀缺状态,人类早已经进入不劳动而人人坐享其成的G产主义了。

  情人节送房子别送白日梦;

  如果你总是妄想一夜变天,你已经一辈子输在了正确观念的起跑线上,一辈子都没救了。

  微信朋友圈越来越浮躁,人人都在做白日梦,做着“皇帝轮流做,今日到我家”的白日梦,梦想一个政策就变了天,一个政策就让屌丝翻了身。殊不知,历史上的确有皇帝轮流做的故事,但那都是几百几千万人九死一生才有一个的结果,凭什么再来一轮的时候你不是那99.999%的炮灰,而是那0.001%的皇帝?要竞争那0.001%的皇帝席位,比你今天想在大城市拥有一套安居乐业的房子,难度不知要大多少倍。

  言归正传,我们来分析一下集体土地建设租赁住房试点可能给楼市带来什么影响。

  首先要说明的是,本人一直赞成甚至是一直在呼吁集体土地与国有土地同权入市,理由如前面微博所述的两个有利。但姑且不论今天的试点只是在有关部门批准下的少量尝试,就是全盘推开集体土地与国有土地同地同权,完全不必通过国土部门审批和招拍挂程序,参与城市化和房地产开发,也丝毫撼动不了城市化规律和国内房地产的基本格局。

  一,城市化的本质就是集聚不是分散,是收缩不是扩张,这是效率和创新需要人口的密度和浓度决定的。在此之下,全国所有土地都可以拿来开发房地产,也会和当下的情形一样:少数区域房价比天贵,大多数地方鬼城空城遍地。

  二,在城市集聚和收缩背景下,房价不是由地价决定的,恰恰相反,地价是由房价决定的。而房价由是由人口流入决定的。君不见,很多地地很便宜也没人要,因为开发出来的房子很便宜也没人要;反之,一些地方土地很贵仍然一地难求,就是因为盖出房子后即使很贵人们也争着抢着要,甚至一房难求。

  三,经过了十数年大规模的城市扩张,接下来的改善性需求大部分将回归城市中心。

  四,目前,全国各地的县城都有农地直接入市、以非法方式存在的大量小产权房。在四大一线城市里,也大量存在房价比同地段商品房便宜很多而且不限购的小产权房。深圳一半以上的房子都是村民自建房,所以深圳租房成本远远低于京沪,这也是年轻人和小企业在深圳更容易存活下去的重要原因。在深圳定居下来的一大批人买的就是这种小产权房,很便宜,只有商品房的1/3到1/4,但品质和小区质量不见得比商品房差。还不限购,但没有银行杠杆。但越是这样,商品房价格反而越贵。因为总量固定,小产权房多了,商品房相对就少了。

  而小产权房那么便宜,市场还去追逐贵得多的大产权房,是因为小产权房再便宜也是死资产,不能变成德●索托《资本的秘密》里的活资产。而死资产不能变成活资产,是穷人之所以穷、穷国之所以穷的重要原因。

  五,允许农村集体建设用地建设租赁房,意味着以往的小产权房在租赁方面可能有一部分在政府审批下合法化,结果是拉低相关区域的房屋租金,但也有可能收紧小产权房的买卖,包括以长租形式的面目呈现的买卖。

  六,在非稀缺地段,增加农地入市只会增加鬼城空城风险;在稀缺地段,土地总量固定,增加农地租赁房入市只会增加商品房的稀缺性,进而推高商品房价格。

  七,大家思考一下有无可能大规模(比如占一半)用集体用地建租赁房,为什么?a从土地财政和银行风险角度,房价稳定上涨才不会引发系统性金融和经济风险,谁当总理谁都必须保这个底线;b政府角度,它固然要照顾低收入者,但也要照顾对国家提供更多税收和贡献的中高收入者;c上面两个角度是愿望角度。这个角度是从实际可实现的角度来分析,规定只能租赁(禁止以租代售),在中国租金回报率全球最低、越大城市越低的时代背景下,村镇集体引进开发资金,但房产商资金回笼很慢,开发商会有积极性吗?村镇自己,天下掉钱来开发吗?即使村镇有钱,也会投入到回报率更高的地方,而不一定是拿来建设租赁房吧?除非让乡村集体和开发商做活雷峰。那些期待村集体建设用地建租赁房能够大幅度降房价和房租的,分明是期待别人做活雷峰,自己却坐享其成做活雷峰们的奉献对象啊!

  即使剔除土地价格部分,出租回报率较高,村集体也只能以土地或房屋置换、分成等形式和外来资金(开发商)合作。由于未来长期面临政策不确定性问题,以及现实中大部分开发商是通过资金运作(负债率普遍较高)而非自有资金进行开发问题,仍会普遍出现租金回报率远低于开发商资金成本的现象。因此,村镇集体建设用地建设租赁房的道路注定不会太平坦。

  懂点城市化和基本的经济规律,能够让我们不会那么异想天开;即使不懂城市化规律,至少要懂点天上不会掉陷饼的人生哲学,那样才不会害自己。

  好了,今天就说到这里。

  态度决定一切。

  云端对话 城市巅峰

  ——站在中国财富之巅

当代中国的城市化像社会层面的地壳运动一样迅速改变中国和中国的财富版图。大城市迅速隆起,小城市和乡村迅速陷落。与此相关的财富洗牌比人类史上任何时代都剧烈。它只与智慧有关,和传统的权力、出身、背景没有任何关系。
  当代中国的城市化像社会层面的地壳运动一样迅速改变中国和中国的财富版图。大城市迅速隆起,小城市和乡村迅速陷落。与此相关的财富洗牌比人类史上任何时代都剧烈。它只与智慧有关,和传统的权力、出身、背景没有任何关系。

  2015年底,中国大城市化理论的领军人物之一受到迄今未曾见面的上海网友风格纯粹邀请,通过网络,以几乎每天一篇来回的繁密频率,不拟提纲,不打草稿,一来一往,直接隔空对话,历时一月有余,其后断续补充,云端对话中国三大城市群,前后共49个回合,对当下中国正在发生的、影响每个人财富和命运的最剧烈、最广泛、最深刻变革——城市化以及背后的经济变迁进行了全面系统的深刻梳理,成为洞察当下中国社会经济变迁、洞察中国城市化规律的最重要著作之一,成就了一段时代流水的智慧碰撞佳话,是研究城市化、房地产投资、中国经济社会和群体命运变迁绕不过去的一部作品。

  大学无线电通信专业、无任何经济学科班背景的童大焕,被经济学背景的风格纯粹称为“你很像(20世纪著名的经济学大师,卓越的自由主义思想家。奥地利学派第三代掌门人,朝圣山学社成员。被誉为是“奥地利学派的院长”。2000年被《自由》杂志评为“自由至上主义的世纪人物”。)”

  风格纯粹,一个在经济学领域寻找天空故事的人,敏感并接触各类资产市场的波澜起伏并感悟人生的人。一个奥地利经济学派的忠实信徒。一个深爱自由的人。自由之上,再无价值,是他的座右铭。也是一个读懂了康德哲学的人。喜欢远离人群,独处的人,深信理性是这世界上最高的道德和善的人。也是一个自由奔跑在故事里的人,喜欢风清扬:有着盖世的武功,世人见过的不多,但江湖里有着他动人的传说。风格纯粹在云端对话,用他的文字,刻画了自己的模样。诉说着他是谁。“我对于云端对话,最大的感受是一段网上的碰撞,一段高山流水的友情。留给这个时代我们来过的背影,一段我们从不计后果的真诚思考。”

  现在,我们把这部两个人的心血之作命名为《站在中国财富之巅——风格纯粹VS童大焕云端对话中国三大城市群》,奉献给对此感兴趣的读者。文稿一共收录了49个回合的对话,以及两篇序言和若干篇副篇,一共34万字左右。

  我们不打算免费公开整部作品,而是采取需要的读者付费698元的方式,向我们购买这部作品,原因有三:

  1,好的作品、好的思想观念通常是超前于时代的,接受的人本来就少,思想市场上从来都是“上士闻道,勤而行之;中士闻道,若存若亡;下士闻道,大笑之。不笑不足以为道。”我们不想热脸贴人冷屁股,所以通过适当的价格筛选“上士”,筛选那些对前沿知识有好奇心和求知欲的人们。任何一种价值观和方法论的胜出,一开始往往都不是通过改变他人来实现的。而是因为这种价值观和方法论,更符合规律和时代的需要,从而在竞争中自然胜出。是自然胜出和市场赢家的示范效应,淘汰了一些不顺应时代的,也引发了一些人发自内心的自我改变。

  2,作品再好,付出一定的代价才更知道珍惜,才不会束之高阁;

  3,作品内容,紧扣当下正在进行的城市化运动,得其精髓者,必将在房产投资领域领先一步,把许多同时代人甩到身后。

  2017.8.25

  转账:(,)北京幸福大街支行

  户名:兰文娟

  帐号:6217 9001 0000 3401 737

  转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机:18500186893并注明“云端对话”四字。

  部分文章目录:

  代序一风格纯粹:说说我和童大焕老师的故事

  代序二童大焕:大踏步迈进“世界无人区”!

  第一回合:地球上不存在京津冀城市群

  风格纯粹:存在着京津冀或者环渤海这个城市群吗?

  童大焕:城市根本的竞争力在于商业精神和高度集聚

  第二回合:城市未来由商业精神决定

  风格纯粹:再谈环渤海这个伪城市群

  童大焕:城市的未来由商业精神决定

  第三回合:北京只与全世界最繁荣之地频繁互动

  风格纯粹:我来谈谈北京这个城市

  童大焕:这是中国知识分子丧失真知的时代

  第四回合:超级大都市支撑中国超级大转型

  风格纯粹:京津冀一体化与产业转型

  童大焕:超级大都市才能支撑中国超级大转型

  第五回合:不要人为破坏五方杂处的城市社会生态系统

  风格纯粹:北京的逻辑困境

  童大焕:不要人为破坏五方杂处的城市社会生态系统

  第六回合:土地是全中国人民的共同诅咒

  风格纯粹:土地是财富之母?

  童大焕:土地是全中国人民的共同诅咒

  第七回合:1994年,中国开始坠入威权不威陷阱

  风格纯粹:北京和京津冀的反思

  童大焕:1994年,中国开始坠入威权不威陷阱

  第八回合:世上没有第二个66年一直和城市化作对的愚蠢国家

  风格纯粹:城市化的敌人-农耕思维

  童大焕:世上没有第二个66年一直和城市化作对的愚蠢国家

  第九回合:城市自由才是人类最好的朋友

  风格纯粹:让城市之间自由竞争成长

  童大焕:计划让位于自由的时代已然到来!

  第十回合:楼市泡沫主要在大城市远郊及中小城市和农村

  风格纯粹:中国房地产有泡沫,但泡沫在小城市

  童大焕:北京房产泡沫在哪里?

  第十一回合:不要做十个北京之类计划经济美梦

  风格纯粹:核心城市是如何形成的?

  童大焕:不要做十个北京之类计划经济美梦

  第十二回合:房地产该死的必须死该活的才能活

  风格纯粹:我对房地产去库存的看法

  童大焕:房地产该死的必须死该活的才能活

  第十三回合:大城市使人聪明小城市使人愚蠢

  风格纯粹:我们都是自身情景的囚徒

  童大焕:大城市使人聪明小城市使人愚蠢

  第十四回合:从环京贫困带到环京污染带到环京教育带到环京鬼城带

  童大焕:从环京贫困带到环京污染带到环京教育带到环京鬼城带

  风格纯粹:为什么会有环京教育带,环京污染带,环京贫困带,环京鬼城带......

  另外,我们按照城市化的规律,和这些年来行政行为对市场的扭曲,开发商追求短期行为的运作,从产业变迁,人群聚集,区域规划,目前业态,城市本质,物业目前贡献的现金流,和未来人群的可能变化,以及未来中国经济的走势和逻辑上必然的政策变革等全方位、多维度思考、判断,从浩如烟海的城市版块中,经过多年跟踪,寻找可作为长久基业的城市价值洼地,在上海、北京推出巅峰财富计划:根据个人财富情况,进行一对一的金融设计,在不影响个人生活质量的状态下,帮助撬动最大的低估优质资产。这是完全有别于房地产中介的战略选择服务,这些资产标的最便宜的都在1000万以上,收取物业总价2%的费用。

  这是一款建立在高度信任基础上的产品,我们先要考察客户是否够得着我们的标的,才开始进入程序。如果没有对我们城市化理论的了解并高度认同;如果没有对我们中国经济未来转型理论的了解并高度认同;如果没有对我们人格和人品的了解并高度信任,请不要来询问,不必彼此浪费时间。因为,生命中最宝贵的,就是时间。

    文章来源:微信公众号大焕点睛城市与房产

(责任编辑:季丽亚 HN003)

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